富力地产公司财务风险分析与应对措施

房地产行业具有资金密集、政策导向性强、整体开发周期长、资金需求量大等特点，所以与其他行业相比，它更容易产生财务风险。近几年，随着国家多次重申“房住不炒”的方针，各地纷纷出台了一系列调控措施，特别是2018年，随着房价的持续攀升，各地纷纷出台了一系列的限价、限购措施，加之银行贷款利率的上调，使得房企的融资变得更为艰难，全行业面临着空前的资金压力，经营业绩下滑，财务风险进一步加大。在此背景下，如何有效地评估和控制房地产企业的财务风险具有十分重要的意义。

本论文选取了富力房地产作为案例，运用财务风险的有关理论，并结合企业的实际情况，分析了企业偿债、盈利、运营及现金流量等可能存在的问题，进而对其产生的原因进行了深入的探讨。之后，在对2018年至2022年该公司的财务数据进行综合评价的基础上，确定了该公司在偿债、盈利、营运及现金流方面确实存在财务风险，本课题的研究成果将为富力房地产公司的财务管理工作提供直接的理论依据，有助于我国房地产行业的财务管理工作，也可为我国房地产行业的财务管理工作提供决策依据，也可为我国房地产行业的财务管理工作提供借鉴。

关键词：富力地产公司；财务风险；财务风险评价；财务风险控制

富力地产公司财务风险成因分析

4.1 偿债风险成因分析

4.1.1 筹资策略单一

当前，富力地产公司的筹资方式仅包含银行借款、发行债券和股东投资三种最基本的渠道。事实上，随着我国经济发展，各类新型的筹资方式不断被运用到实践当中，对于资金密集型的房地产企业，应实施多元化的资金筹措战略，积极扩充融资渠道，尽可能地为公司提供稳定的资金来源，使公司具备良好的资金保障。富力地产公司亟待创新筹资策略以降低财务风险。

4.1.2 资本结构不合理

一直以来，富力地产公司给外界一种不断砸钱的印象，例如在核心产业住宅地产行业中以略高价格获取土地，抑或是实施多元化产业布局跨行业投资，这些活动都极大地消耗了该公司的资金，而富力地产公司之所以能如此挥霍，在于其依赖的超高的负债。

4.1.3 政策紧缩因素

2020年以来，中央确定了“房住不炒”的总基调以对房地产行业进行宏观调控，随后，“三道红线”、“五档房贷”及“集中供地”等政策密集出台，多措并举，房地产企业面临着前所未有的压力。“三道红线”主要从三个方面来约束房地产公司的负债，第一，扣除应收账款后，资产负债比率不能超过70%；二是净负债率不能超过100%；三是现金与债务的比率低于1。根据这三个条件，富力地产公司所实行的负债方案都没能满足，三条红线全踩意味着富力地产公司的银行贷款将受到较大限制，公司无法通过“借新还旧”的方式以维持现金流，同时还要依据监管要求降低负债。为了防止房地产行业的财务风险蔓延到金融体系，政府对房地产企业的融资渠道进行了严格监管，在这些强政策的推动下，富力地产公司的融资通道可能就此斩断，造成资金链的断裂，引发债务危机。

4.2 盈利风险成因分析

4.2.1 投资进程过于激进

2009年富力地产公司组建足球俱乐部，是对其进行多元化发展战略的初步尝试，该行动为公司带来了出人意料的品牌价值和营销价值，但其并不属于经营业务的布局发展。2013年，富力地产公司才开始多元化业务经营的布局发展，2013年至2018年间，富力地产公司在七至八个细分行业中进行发展。为了提升布局效率，富力地产公司多采用直接收购的方式，例如收购中新大东方人寿50%的股权、收购盛京银行17.28%的股权，投资数百亿加入广汇汽车、卡耐新能源，直接投资法拉第未来8亿现金等。当企业力图短时间加入一些未曾涉及的领域时，往往只能采取大额投资入股的模式，但这一方式带来了资金的快速消耗，给企业带来了较大的财务压力。

4.2.2 多元化投资决策不当

富力地产公司在盲目的多元化策略指导下，收益成效明显不足。当其实施非相关多元化战略时，因为企业缺乏对行业的足够了解，使得其投资项目质量都较低，其在新加入的产业中，没能表现出优秀的环境适应能力和市场生存能力。例如富力地产公司在矿泉水行业3年亏损40亿元，只能低价转手于他人，食品粮油、乳制品行业也没有实现较好的持续经营。在日用品消费产业，富力地产公司如潮水般快速涌入又快速消退，这展现出该公司在投资项目选择上的失误，行业定位不精准，行业把握度不够，市场分析不到位，投资风险极高。

4.2.3 市场竞争激烈

虽然富力地产公司是发展规模最大的房地产企业之一，但是在房地产行业市场日趋激烈的背景下，一批拥有雄厚实力的大型房地产企业也在快速发展，它们同时拥有先进的施工技术及过硬的管理能力，例如华润置地、万科地产等，在商业地产开发水平、资产配置等方面均处于行业领先地位，这些公司都是富力地产公司有力的竞争者，与富力地产公司争夺市场，一定程度上，给富力地产公司带来了盈利压力。

4.3 营运风险成因分析

4.3.1 存货积压严重

近5年来富力地产公司存货金额增长迅速，2022年达到了1421.72亿元，较2020年增长了305.60%，存货占总资产规模较大，超过了60%，2018年至2022年公司的存货周转率也呈现出下降趋势。存货需要通过出售形成应收账款，应收账款被收回后才能形成货币资金，同时存货事实上也是对资金的一种占用，存货周转速度及其变现能力影响着公司的资产营运效率，提高存货周转率对公司回收现金流影响重大。富力地产公司通过多种方式增加的土地储备，使存货累积不断增大，即没能实现资产的快速变现，又极大地增加了资金负担。

4.3.2 缺乏长远性产业规划及产业培育战略规划

虽然富力地产公司已指定将多元化发展作为公司的主要发展战略，但纵观其行业布局，可以发现其实际缺乏长远性产业规划及产业培育战略规划。对于非相关多元化产业规划，富力地产公司表现出投机性及随机性，缺乏长远的产业进行规划，例如，当富力地产公司收购人寿保险公司股份，进入保险业时，正逢金融市场快速成长时期，当富力地产公司上线金融服务之时，P2P互联网金融也正在资本市场迎来井喷式发展，但投资遇冷及P2P行业暴露的问题也随之而来，导致富力地产公司金融业务折戟沉沙。富力地产公司在保险及互联网金融繁茂发展的热点时期进入该产业，展示出其投机性资本流动，在没有正确把握发展方向，缺乏长远计划的情况下，贸然的投机活动加之没能实现金融业务的整合，只能使得公司蒙受巨大损失。

4.4 现金流风险成因分析

4.4.1 投资资金消耗过高

当富力地产公司正处于多元化发展初期阶段时，出于产业布局的发展需要，通常情况下，投资流出大于投资流入，是可以理解的，但是随着近几年不断的发展，富力地产公司的投资资金消耗过高，且公司自身造血能力不足，缺乏稳定充足的先进来源，使其总是依靠融资活动所带来的现金流，面临着过高的现金流风险。另外，对于经营活动产生的净现金流这一项，富力地产公司长期处于经营流出大于经营流入的状态，加之房地产行业低迷的现状，使得现金流入完全依靠于企业融资所获，富力地产公司的融资成本在不断地上升，若是长期缺乏经营活动的现金流入和投资活动的现金流入，势必导致公司无法承担巨额融资成本，进而引起融资渠道缩减，融资难度加大，使得日常生产经营难以为继，公司不得不破产倒闭。

4.4.1 外债和借款过多

根据富力地产公司财务报表所示，其每年的现金余额在行业中仍处于领先地位，拥有如此高的现金余额是由于大量举借外债造成的。因为公司大量举借外债，不断增加的计息借款，使得利息支出也随之增加，为维持财务稳健，不得不提高现金及现金等价物余额，然而现金及其等价物的增加使得企业闲置资金增加，富力地产公司为贯彻多元化投资需求及满足日常经营又不得不继续加大借款，造成了恶性循环。

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